Gewerbsmässiger Liegenschaftshändler
Steuerlich werden dann die Immobilien dem Umlaufvermögen zugeteilt, ohne Abschreibungsmöglichkeit. Sämtliche Gewinne (Verwaltung & Handel) unterliegen den Einkommenssteuern und der AHV/IV/EO/FAK.
Die steuerliche Betrachtung dauert bis zum Tod, auch wenn über eine längere Zeitdauer kein Handel betrieben wird.
Hohe Hürde an das Betriebserfordernis bei Umstrukturierung beim Bund
Eine Verselbständigung der Immobilien in eine neu zu gründende AG ist steuerneutral möglich, wenn ein Betrieb vorliegt (Kreisschreiben der ESTV Nr. 5 vom 1. Juni 2004 „Umstrukturierungen“). Die Mieterträge betragen dann mind. das 20-fache des marktüblichen Personalaufwandes für die Immobilienverwaltung, was mind. CHF 2,0 Mio. Mieterträge pro Jahr bedingt.
Praxislösung im Kanton St. Gallen mit geringerem Betriebserfordernis
Die steuerneutrale Verselbständigung der Immobilien in eine AG ist in St. Gallen auch möglich, wenn das Immobilienvermögen geringer ist, als es der Bund vorgibt. Werden die massgeblichen Buchwerte übernommen und der Handel eingestellt (Sperrfrist 5 Jahre), unterliegen die stillen Reserven auf den Immobilien nicht den Kantonalen Einkommenssteuern, ebenfalls entfallen die Handänderungssteuern. Die stillen Reserven werden jedoch mit der Bundessteuer (ab Alter 55 als Liquidationsgewinn nach Art. 37b DBG) und AHV erfasst.
Seinen Immobilienbesitz neu zu strukturieren macht Sinn bei langfristigem Anlagehorizont. Die Übertragung der Immobilien in eine neu zu gründenden AG hat Vorteile:
- Gutschrift des Einbringungswertes abzüglich Hypotheken zu Gunsten Aktionär
- Abschreibungen mindern den steuerbaren Gewinn
- Progressionsvorteil beim Aktionär durch Wegfall des Liegenschaftserfolgs
- Keine AHV auf Liegenschaftserfolg
- Gewinnsteuer ist günstiger als Einkommenssteuer mit AHV
- Aktionär bestimmt Zeitpunkt der Dividende
- Im Todesfall gehen Aktien statt Immobilien auf die Erben über:
- Nachkommen werden nicht gewerbsmässige Liegenschaftshändler
- Erbgang/Erbteilung ohne Handänderungssteuern und Gebühren
- Erbteilung und Verwaltung bei mehreren Erben bzw. Eigentümer vereinfacht sich
Praxis Kanton Thurgau & Appenzell Ausserrhoden
Die Steuerverwaltungen in Frauenfeld und Herisau wenden die Bundessteuerregelung an und haben damit eine höhere Hürde für das Betriebserfordernis als in St. Gallen.
Privatentnahme als Alternative
Die definitive Aufgabe als Liegenschaftshändler kann den Steuerbehörden angezeigt und eine Überführung ins Privatvermögen beantragt werden. Dabei werden die stillen Reserven privilegiert mit der Liquidationsgewinnsteuer und der AHV abgerechnet. Die kantonalen Unterschiede sind zu beachten:
- SG: ab Alter 60 mit Ruling, wenn geringer Liegenschaftenbestand, Sperrfrist 5 Jahre
- TG: ab Alter 70 mit Revers
- AR: ab Alter 65 mit Revers und Sperrfrist 5 Jahre
Es lohnt sich, die Verhältnisse beim gewerbsmässigen Liegenschaftshändler zu prüfen. Nachhaltige und zukunftsgerichtete Strukturen zu schaffen geht jedoch weiter, als nur um steuerliche Fragen.